Кўчмас мулк қийматини белгилашда локация асосий омил ҳисобланади.

Бу ёндашув натижасини Тошкент шаҳридаги тажриба мисолида ҳам кўриш мумкин. Масалан, Мирабад туманидаги Mirobod Avenue мажмуасида жойлашган 45 квадрат метрлик квартиранинг амалдаги кадастр қиймати 88 миллион сўмни ташкил этган. Сергели туманида худди шундай майдонга эга квартира кадастр қиймати эса 82 миллион сўм бўлган.
Аммо бозордаги қиймат мутлақо бошқача: Mirobod Avenue’даги квартира тахминан 1,5 миллиард сўм, Сергелидаги квартира эса 510 миллион сўм атрофида баҳоланган. Яъни, кадастр қийматидаги фарқ атиги 8 фоизни ташкил этган бўлса, бозор қийматидаги тафовут қарийб уч баробарга етган.

Тошкент шаҳрида тажриба тариқасида ўтказилган кўчмас мулкни оммавий баҳолаш натижалари амалдаги кадастр қийматларини такомиллаштириш заруратини кўрсатмоқда. Бу ҳақда Кўчмас мулкни баҳолаш миллий маркази директори Муҳиддин Холмуродов маълум қилди.
Мутасадди раҳбарнинг таъкидлашича, кўчмас мулк қийматини аниқлашда объектнинг жойлашган жойи, яъни локацияси энг муҳим омиллардан бири ҳисобланади. Чунки бир хил майдон ва ўхшаш хусусиятларга эга бўлган икки объектнинг қиймати улар жойлашган ҳудудга қараб кескин фарқ қилиши мумкин. “Кўчмас мулкнинг жойлашган жойи, яъни локацияси унинг қийматини шакллантирувчи асосий омил ҳисобланади”, — деди Муҳиддин Холмуродов.

Унинг сўзларига кўра, амалдаги кадастр қийматини ҳисоблашда асосан объектнинг қавати, девор материали, қурилган йили каби айрим хусусиятлар инобатга олинади. Бироқ объект жойлашган ҳудуднинг инфратузилмаси, метро, мактаб, шифохона, савдо ва хизмат кўрсатиш объектларига яқинлиги каби омиллар тўлиқ ҳисобга олинмайди. Оммавий баҳолашда эса ана шу жиҳатларга алоҳида эътибор қаратилади. Объектнинг локацияси билан бирга унинг майдони, қурилган йили, қавати, қурилиш материали ва бошқа физик хусусиятлари ҳисобга олиниб, тузатиш коэффициентлари қўлланилади.

Бу ёндашув натижасини Тошкент шаҳридаги тажриба мисолида ҳам кўриш мумкин. Масалан, Мирабад туманидаги Mirobod Avenue мажмуасида жойлашган 45 квадрат метрлик квартиранинг амалдаги кадастр қиймати 88 миллион сўмни ташкил этган. Сергели туманида худди шундай майдонга эга квартира кадастр қиймати эса 82 миллион сўм бўлган.
Аммо бозордаги қиймат мутлақо бошқача: Mirobod Avenue’даги квартира тахминан 1,5 миллиард сўм, Сергелидаги квартира эса 510 миллион сўм атрофида баҳоланган. Яъни, кадастр қийматидаги фарқ атиги 8 фоизни ташкил этган бўлса, бозор қийматидаги тафовут қарийб уч баробарга етган.
Муҳиддин Холмуродовнинг таъкидлашича, оммавий баҳолашда ҳудудлар нарх зоналарига ажратилади. Бунда ўхшаш объектлар ва уларнинг бозордаги нархлари ўрганилиб, бир-бирига яқин кўрсаткичларга эга ҳудудлар ягона нарх зонасига бирлаштирилади. Ҳар бир зона учун намунавий объект ва бир квадрат метр қиймати аниқланади.

Шундан сўнг ҳар бир объектнинг индивидуал хусусиятларидан келиб чиқиб, унинг бозор қийматига яқинлаштирилган қиймати ҳисобланади.

Тошкент шаҳрида ўтказилган оммавий баҳолаш натижасида квартираларнинг умумий қиймати 426,7 триллион сўмни ташкил этган. Амалдаги кадастр қиймати эса 57,7 триллион сўм бўлиб, улар ўртасида ўртача 7,4 баробар тафовут аниқланган. Ҳовли-жойлар бўйича эса оммавий баҳолаш натижасида умумий қиймат 587 триллион сўмни ташкил этган бўлса, амалдаги кадастр қиймати 38 триллион сўмга тенг. Бу ҳолатда фарқ 15 баробарни ташкил қилган.

Мутахассиснинг қайд этишича, оммавий баҳолашнинг мақсади мулкнинг сотув нархини белгилаш эмас, балки унинг бозор қийматига яқин бўлган ягона ва асосланган қийматини аниқлашдан иборат.

Шунингдек, баҳолашда халқаро тажриба ҳам инобатга олинган. Халқаро валюта жамғармаси ва Япония банки экспертлари билан ҳамкорликда ишланиб, уларнинг тавсиялари асосида баҳолашда 20–30 фоизлик чегирма қўлланилган. Айни пайтда Тошкент шаҳрида қарийб 600 мингта квартира ва 115 мингта ҳовли оммавий баҳоланган. Нотурар объектлар бўйича ҳисоб-китоблар эса давом этмоқда.

Муҳиддин Холмуродовнинг таъкидлашича, баҳолаш натижалари ҳозирча якуний тасдиқланган қийматлар эмас. Мулкдорлар ўз объектлари бўйича ҳисоб-китоблар билан танишиб, таклиф ва эътирозларини билдириши мумкин. Бунинг учун оммавий баҳолашнинг электрон маълумотлар базаси яратилган. Мулкдорлар OneID орқали тизимга кириб, объект қиймати қандай шакллангани, қайси мезонлар ва коэффициентлар қўлланилгани ҳақида маълумот олиш имкониятига эга.

Шу тариқа, оммавий баҳолаш тизими кўчмас мулк қийматини унинг ҳақиқий хусусиятлари ва, энг аввало, жойлашган ҳудудининг бозордаги аҳамиятидан келиб чиқиб аниқлашга хизмат қилади.

Феруза РАҲИМОВА,
Ishonch.uz